Bauherren sollten niedrige Zinsen nicht dazu nutzen, die niedrigst mögliche Belastung zu erhalten. Vielmehr sollten sie die niedrigen Zinsen dazu nutzen, entsprechend höher zu tilgen.

Beispiel 1:

Ein Hypothekendarlehen mit einem Sollzins von 3% p.a. für die gesamte Laufzeit ist bei 1% Tilgung p.a. in ca. 46,4 Jahren zurückgezahlt.

Bei einem Darlehenszins von 6 % für die gesamte Laufzeit ist das gleiche Darlehen bei 1% Tilgung bereits in ca. 32 ½ Jahren (!!) zurückgezahlt.

Wie kommt es zu diesem Laufzeitunterschied von ca. 14 Jahren?

Das Darlehen wird getilgt mit 1% p.a. zuzüglich der durch die fortschreitende Tilgung ersparten Zinsen. Je höher der Zinssatz ist, umso höher sind auch die durch die fortschreitende Tilgung ersparten Zinsen.

Es empfiehlt sich also, wie bereits oben erwähnt, das Darlehen bei einem Zinssatz von unter 4 % mit mindestens 2 % p.a. zu tilgen. Dies ist auch eine Auflage der NRW.Bank für die öffentliche Wohnungsbauförderung.

Beispiel 2:

Ein Hypothekendarlehen mit einem Sollzins von 3% p.a., einer Zinsfestschreibung von 10 Jahren und einer Tilgung von 1% p.a. steht nach 10 Jahren noch mit ca. 88,4% zu Buche. Die Tilgung beginnt erst nach Vollauszahlung des Darlehens, also nach Fertigstellung des Objektes, so dass im Regelfall von den 10 Jahren Zinsbindung nur noch 9 Jahre für die Tilgung zur Verfügung stehen.

Bei einem angenommenen Anschlusszins von 6% nach 10 Jahren würde sich Ihre monatliche Belastung um ca. 75 % erhöhen, da die Tilgung im Regelfall vom Ursprungsbetrag berechnet wird.

Dieses Risiko kann gemindert werden, wenn Sie für den Großeil des benötigten Darlehens eine Zinsbindung von z.B. 15 Jahren wählen. Dies hat den Vorteil für Sie als Darlehensnehmer, dass zwar die Bank an die Laufzeit von 15 Jahren gebunden ist, Sie selbst jedoch nach Ablauf von 10 Jahren nach Vollauszahlung des Darlehens über ein einseitiges Kündigungsrecht mit einer Frist von 6 Monaten verfügen nach § 489 BGB. Gleichzeitig sollte ein höherer Tilgungssatz gewählt und/oder mit der Bank ein Sondertilgungsrecht vereinbart werden. (weitere Alternative ist auch der Einsatz eines Forwarddarlehens)

Unsere Empfehlung:

Bei einer Zinsfestschreibung von z.B. 15 Jahren sollten Sie schon nach ca. 12 - 13 Jahren damit beginnen, die Zinssätze am Markt zu beobachten. Wenn sie ein Niveau erreicht haben, das dann in Ihr Budget passt, haben Sie die Möglichkeit, das Darlehen mit einer Frist von 6 Monaten zu kündigen und bei der gleichen oder einer anderen Bank wieder langfristig festzuschreiben.